Офис в жилом доме: всегда ли это законно?

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном доме.

Все мы привыкли к тому, что на цокольных и первых этажах жилых домов находятся офисы, магазины, аптеки, ателье и так далее. Некоторые из них с жильцами пресловутых домов соседствуют мирно, другие же, наоборот, могут вызывать недовольство. В связи с этим возникает вопрос: кто имеет право размещать свою коммерческую точку в многоэтажке, а кто нет?

Магазин – в собственной квартире

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся коммерческих объектов в МКД. Например, закон разрешает организовывать бизнес в как в специально оборудованных нежилых помещениях, так и в собственной квартире – но с соблюдением ряда условий.

В частности:

• согласно статье 17 Жилищного кодекса, вести в жилом помещении профессиональную или предпринимательскую деятельность может только его законный владелец.
  
• деятельность предпринимателя не должна причинять неудобств другим жильцам квартиры и соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
  
• вести бизнес в домашних условиях имеют право люди, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

К слову сказать, оказывать гостиничные услуги в квартирах скоро станет нельзя – 1 октября текущего года вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которым мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Стоит отметить, что закон разрешает открывать в квартире даже небольшое частное производство, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Однако рассчитывать на большие объемы выработки не стоит: размещать в жилых помещениях промышленное производство запрещено, а значит, использовать в многоэтажке приборы/станки, нарушающие допустимый уровень шума или вибрации и потребляющие большое количество электроэнергии, недопустимо.

При желании в многоквартирном доме можно организовать полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников, но для этого предпринимателю придется сменить статус помещения, то есть перевести его из «жилого» в «нежилое».

Баня на первом этаже? Нет!

В многоквартирных домах всегда есть нежилые помещения - зачастую они располагаются на первых и цокольных этажах. Их можно размещать и выше, но тогда находящиеся под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. Кроме того, каждый такой объект надо оснастить отдельным входом.

Чаще всего в нежилой фонд переводят квартиры первых этажей в старых типовых многоэтажках, где помещения для ведения бизнеса ранее не были предусмотрены. Это при том, что данная процедура достаточно сложна: согласно Федеральному закону № 116-ФЗ, прежде чем обращаться с заявлением о переводе жилплощади в другой статус, нужно заручиться письменным согласием владельцев примыкающих квартир, а также большинством голосов остальных жильцов дома.

При этом отмечается, что «бизнес-помещения» в МКД предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности. Жить в таких комнатах уже запрещено законом.