О прибыли и человечности на рынке жилья в Железногорске

О том, как изменились за год цена квадратного метра, потребительский спрос и предложения, Zhel.city поговорил с риелтором Алесей Афонасьевой, чей стаж работы в отрасли составляет 20 лет.

Квартир для аренды стало больше

– 2024-й добавил в жизнь курян новые вызовы, и даже не являясь специалистами, мы видим, рост цен и большую активность на рынке по отношению к предыдущему периоду. Как складывалась ситуация с арендой квартир?

–  Да, хлынувший в августе-сентябре в Железногорск поток жителей приграничья спровоцировал повышение спроса. Столько недвижимости люди никогда не сдавали, приток предложений об аренде составил около 50%. Выставили свои квартиры и комнаты даже те жители, у которых они много лет стояли пустыми, и они не планировали сдавать их в аренду, но откликнулись на беду других.

Эта ситуация разделила собственников свободного жилья на две категории. Было очень много железногорцев, кто не только не поднял цену, но даже отдавал для проживания свои помещения бесплатно. Мы плотно работали с волонтёрами. Алина Оленина, её коллеги из приёмно-распределительного пункта видели истории людей. Кто-то, например, болен сахарным диабетом и нуждался в специальном питании, не мог жить в ПВР. Много пожилых, готовых поселиться хоть в семейном общежитии, но отдельно. Я выставляла посты, и люди сами звонили, сообщая, что могут принять нуждающихся. Огромное им спасибо за это проявление человечности, низкий поклон от души всем! Мы со своей стороны проверяли только документы и постановку на учёт.

Другая же категория людей увидела повод заработать большие деньги. Если мы видели такую историю, что до августа аренда данной квартиры была 10 тыс. рублей, а тут в момент люди подняли стоимость, к примеру, до 20 тысяч, мы с такими даже не сотрудничали.

Сейчас этот сегмент рынка стабилизировался, но стоимость квадратного метра неизбежно выросла. Если в прошлом году в старой части города можно было снять двухкомнатную квартиру в пятиэтажке за 10-12 тыс. рублей, то сейчас это 15, 17, 20 тысяч рублей. 

Рост квадратного метра бьёт рекорды

– На стоимость квадратного метра продажи жилья тоже повлиял приток населения?

– Да, но не только. Цены постепенно начали расти с апреля, но осенью действительно часть людей воспользовалась выдачей жителям приграничья сертификатов, которые рассчитаны по цене чуть более 85 тыс. рублей за квадратный метр утраченного жилья, и посчитали, что и в Железногорске можно предлагать аналогичные цены. Мы даже столкнулись с таким случаем, когда продавец, играя на предложениях риелторов, чуть ли не торги устроил, кто даст больше, заявляя: «Я не могу отказаться от такого подарка судьбы». Считаю, что это не подарок судьбы, а искушение. У кого-то пара сотен тысяч выгоды, а у людей ни крова, ни вещей и жизнь в ПВР.

Есть часть квартир или неудобных по месту расположения или в запущенном состоянии, цены на которые выросли не более 5-10 процентов, основная же масса увеличила стоимость от 20 до 50%. Возьмём для примера опять ту же двухкомнатную квартиру в 5-этажке в центре города. В начале 2024-го года её цена была 1,7-1,9 млн рублей, сейчас 2,5 млн и выше.

То есть стоимость одного квадратного метра от 35 тыс. рублей шагнула примерно к 57-ми в старой части на улицах Мира и Гагарина, к 70-ти в 12-м, 13-м, 14-м микрорайонах, и к 80-ти тыс. рублей в новостройках.

Если говорить о сертификатах, то на выделенные средства люди могут купить не один объект недвижимости, а, например, квартиру и дом в деревне. Или два вида недвижимости в Курске и Железногорске. Мы сотрудничаем с курскими риелторами, потому что такие сделки должны проходить одновременно.

– Рост процентной ставки по ипотеке в нашем городе заметно не повлиял на снижение спроса?

– Конечно, уплата 30% годовых существенно подняла сумму ежемесячного платежа. Одному нашему клиенту первоначально одобрили ипотеку даже под 40,1%, но потом путём приобретения других продуктов банка ставку снизили. В таких условиях большие заёмные средства люди не берут. Это скорее временная необходимость перекрыть недостаток до получения материнского капитала или средств от другой продажи. Если раньше железногорцы брали в ипотеку 3-5 млн рублей, то сейчас не больше 1 млн. рублей.

В ситуации с ипотекой мы чаще помогаем людям не совершить опрометчивое решение. Бывает так, что покупатель приходит с продавцом с уже выбранной квартирой. Он мысленно уже живёт в ней и обои переклеивает, но начинаешь показывать, какой платёж предстоит вносить ежемесячно, и пелена с глаз спадает. В таких случаях подбираем другие варианты.

– В связи с прорывом ВСУ границы в Курской области и в целом нестабильной обстановкой не наблюдаете ли вы оттока населения из города?

– Небольшой отток есть, это где-то около 10% от наших сделок. Люди продают квартиры здесь, а покупают в других городах. Но это не только потому, что испугались, а просто пользуются высокой ценой квадратного метра, чтобы выгоднее вложиться там, где планировали. 

Особенности сегментов рынка

– Заметили ли вы, какие именно квартиры неожиданно стали пользоваться спросом больше, чем ранее?

– Есть такой сегмент рынка, как квартиры от 100 квадратных метров и больше. В 2023 – 2024 годах они продавались долго, потому что в тот момент началась семейная ипотека с господдержкой. Человек мог купить земельный участок либо использовать имеющийся в наличии и построить на нём дом. Ипотека для участников программы составляла всего 6%, остальное доплачивало государство. Участниками могли быть семьи, в которых двое и больше несовершеннолетних детей, либо один не достиг возраста 7 лет.

Железногорцы очень активно начали строить дома, считая, что гораздо выгоднее на таких условиях приобрести свой собственный дом, чем пусть даже большую квартиру. Но в течение прошлого года условия становились всё жёстче, банки давали для ввода в эксплуатацию уже не три года, а год. Потом ставка Центробанка, а за ней ипотечная выросла до 26-30 процентов, разницу между рыночным ипотечным процентом и 6% несло государство, отведённые лимиты были исчерпаны. К концу года программа прекратила своё действие. Зато спрос на большие квартиры вернулся, они дождались своего часа. Это свидетельство того, что на рынке продаётся всё, вопрос только цены и ситуации.

– То есть сейчас семейной ипотекой воспользоваться нельзя? Какие ещё программы помогли бы людям с не очень высоким уровнем доходов улучшить своё жильё?

– В данный момент семейная ипотека сохранилась на жильё от застройщика. Кроме того, у нас в партнёрстве с компанией «Главстрой» есть программа трейд ин, когда можно своё старое жильё сдать в счёт приобретения нового. И купить квартиру с большой кухней и поквартирным отоплением. Цена в рамках акции будет составлять от 65 до 80 тыс. рублей за квадратный метр.

Прогнозы – дело неблагодарное

– Как на ваш взгляд будет развиваться рынок недвижимости в 2025 году: цены будут ещё расти или снижаться?

– Мы ежедневно посещаем основные электронные площадки, например, Авито. Иногда удивляемся несоответствию цен рыночной ситуации. Постоянно проводим аналитику: сколько сделок через банки, сколько за наличные. Работаем с оценщиками жилья. И видим, что сейчас рынок в состоянии хаоса и, наверное, так ещё будет продолжаться какое-то время. Но вряд ли цены резко рухнут.

Когда пошли первые сертификаты, было ограничение, что купить жильё можно только в Курской области, и спрос был ажиотажным. Потом ограничение сняли. И процент покупающих жильё в Железногорске снизился. Но сертификатов на руках много, есть те, кто не спешит с покупкой, так как сейчас льготное право выбора жилья продлили с полугода до года. То есть чтобы рынок изменился, понадобится от трёх месяцев до полугода. Если, конечно, не вмешаются какие-то новые факторы.